从圣诞到农历新年（2027 年 2 月 6 日），不少墨尔本的华人家庭会回国住上一两个月，顺手把家里的房子挂上 Airbnb 或 Stayz；也有人不走平台，在微信群、小红书上直接接单。维州从 2025 年 1 月 1 日起对这类短租收短住税（Short Stay Levy，短住稅），税率是订单总价的 7.5%。
同一笔短租收入，要同时看两套规则：维州税务局（SRO）管短住税，ATO 管所得税和卖房时的资本利得税（CGT，資本利得稅）。两边对「自住房」的处理不一样，很多房东只知道其中一边。这篇把两边放在一起讲：哪些房子要交短住税、谁来交、私下接单的房东要在哪天之前做什么，以及把自住房短租出去，报税和将来卖房时会受什么影响。规则和数字来自 SRO 与 ATO 的公开页面，文末列了页面和查阅日期。
两套规则，对照着看
| 维州短住税（SRO） | 所得税与 CGT（ATO） | |
|---|---|---|
| 管什么 | 连续不到 28 晚的短租订单，按订单总价收 7.5% | 租金收入要报税；卖房时，出租那部分的增值要算 CGT |
| 自住房（主要居所）短租出去 | 不征，属于排除情形，要书面告诉平台 | 收入照样要报；出租的天数，卖房时不享受自住房免税 |
| 投资房、度假屋短租出去 | 要交 | 收入要报；度假屋自用多的，利息、市政费等大头费用不能抵 |
| 谁来报 | 平台订单由平台交；私下接的单，房东自己注册、申报、缴纳 | 房东本人在年度税表里申报 |
| GST | 订单里如果含 GST，GST 也算进 7.5% 的基数 | 住宅租金不收 GST |
来源：SRO《Understanding the short stay levy》（2026 年 9 月 29 日更新）；ATO《Renting out all or part of your home》QC 53225、《Using your home for rental or business》QC 66033、《Holiday homes》QC 45076。
表里第二行是最容易出错的地方。自住房在短住税这边可以排除，到了 ATO 那边，出租的那些晚上仍然算「用来赚钱」，收入要报，卖房时也要按天数扣掉一部分免税额度。
短住税：哪些房子要交
SRO 对「短租」的定义是：在同一处房产连续住不到 28 天，退房当天不计，也就是不到 28 晚。28 晚及以上的订单不在短住税范围内。
要交的，包括：
- 整套独立屋或公寓；
- 一栋房子里的单间，前提是这栋房子不是业主或租客自己的主要居所；
- 可以单独居住的 granny flat、tiny home，或固定停在一处的房车，即使和自住房在同一块地上。
排除在外的，常见的有：
- 业主或租客自己的主要居所（principal place of residence）；
- 没法和主屋分开住的部分，例如和主屋共用入口、厨房或卫生间；
- 酒店、汽车旅馆、青年旅舍这类商业住宿；
- 住客可以自己开走的船屋。
华人家庭里常见的一种情况要单独提一下：后院建了 granny flat，自己住主屋，granny flat 挂在平台上短租。按 SRO 的规则，主屋是自住房不影响 granny flat 的判断，只要 granny flat 能独立居住，短租订单就要交短住税。
7.5% 怎么算
短住税按订单总价的 7.5% 计算。总价包括每晚房费、清洁费、订单里的 GST、延迟退房费；不包括刷卡手续费这类因付款方式产生的费用，也不包括向住客收的损坏赔偿。算出来不是 5 分的整数倍的，向下取到 5 分。
举个例子：一套两居室，私下接了一单 5 晚，每晚 220 澳元，另收清洁费 150 澳元，订单总价 1,250 澳元，短住税是 1,250 × 7.5% = 93.75 澳元。（示意金额，不是真实案例。）
还有两条细节，SRO 的页面上写得很清楚，但很少有人注意：
- 亲戚朋友免费住，不交；让对方「报销」清洁费或水电费，就要交。SRO 举的例子是：度假屋借给表亲住两周，不收房费，但请对方付了 200 澳元清洁费，这 200 澳元就算订单费用，短住税 15 澳元。
- 跨年的订单，按退房日期算年度。短住税在住客住完、退房时才产生，申报时只算在申报期内结束的订单。12 月 20 日入住、1 月 3 日退房的圣诞订单，算 2027 年，不算 2026 年。
谁来交：平台订单和私下接单
通过 Airbnb、Stayz、Booking.com 这类平台订的单，由平台交。平台负责注册、向住客收取、申报和缴纳，房东不需要为这部分订单注册。
不走平台、自己直接接的单，由房东自己交。微信、小红书、朋友介绍、自己的网站，只要订单是你直接收的钱，就属于这一类。同一套房两种都有的，平台那部分由平台交，私下接的那部分仍然要你自己注册和申报。
私下接单的房东，要记住这几个日期和门槛：
| 一个日历年的订单总额 | 申报频率 | 申报和缴纳截止日 |
|---|---|---|
| 不到 75,000 澳元 | 每年一次 | 次年 1 月 30 日（申报上一个日历年的订单） |
| 75,000 澳元及以上 | 每季度一次 | 4 月 30 日、7 月 30 日、10 月 30 日、1 月 30 日 |
来源：SRO《Register for the short stay levy》《Lodge a short stay levy return》（均于 2026 年 9 月 29 日更新）。年中订单总额超过 75,000 澳元的，当年剩下的时间要改为按季度申报。
SRO 要求在第一次产生纳税义务的那个申报期结束之前完成注册。按年申报的，申报期截至 12 月 31 日。换成具体日期：
- 2026 年第一次私下接单、并且已经有订单在 2026 年内退房的，2026 年 12 月 31 日前注册，2027 年 1 月 30 日前申报并缴纳。2027 年 1 月 30 日是星期六，最好提前办。
- 2025 年就私下接过单、到现在还没注册的，2025 年那一期的申报截止日（2026 年 1 月 30 日）已经过了。建议尽快补注册、补申报，2025 和 2026 两年的订单一起整理。
注册时要准备：SRO 客户号（有的话）、个人资料和住址、ABN（可选）、2025 年 1 月 1 日之后第一单的退房日期，以及 2024 年短租订单的总额。申报时每一单要填四项：房产地址、入住日期、退房日期、订单总价。业主每套房 200 单以内可以直接在 SRO 门户里逐单填，超过的用 SRO 提供的表格（csv、xls 或 xlsx）上传。缴纳可以在门户里用信用卡或一次性直接扣款。
自住房短租：短住税可以排除，所得税照样要报
回国期间把自住房挂到平台上，按 SRO 的规则属于排除情形，不交短住税。但平台不会自己判断你是不是住在那里，要由你填一份声明，告诉平台这处房产不属于短住税范围。有的平台网站上自带这份声明；没有的，用 SRO 网站上的《Declaration that premises are not short stay accommodation》，填好发给平台。这份声明不要交给 SRO，但要自己留底。
所得税这一边，ATO 的规则是：通过平台出租全部或部分自住房的收入，都要在税表里申报，按平台扣除佣金、服务费、清洁费之前的总额报；取消订单收的费用、扣下的押金、因住客造成损坏拿到的保险赔付，也要一起报。ATO 也写明，它会从在澳洲运营的数字平台收取数据，用来识别通过共享经济赚钱的人。平台数据怎么进到 ATO 的比对系统，我们在副业收入与平台数据比对一文里讲过。
费用怎么抵，取决于你租出去的是整套还是一个房间：
- 整套自住房偶尔出租（你出门期间或搬出去让住客住）：贷款利息、市政费、物业费、水电这类一般费用，按出租的天数占全年天数的比例抵扣。ATO 的例子：一对夫妇的自住公寓一年出租 100 晚，可以抵 100 ÷ 365 = 27.39% 的一般费用。
- 只租一个房间：先按面积算，再按天数算，两个比例相乘。面积的算法是（住客独用面积 ＋ 公共区域面积 ÷ 2）÷ 全屋面积。
- 平台的服务费和佣金，只和出租有关，可以 100% 抵扣。
按这个算法，假设自住公寓从圣诞到春节出租 40 晚，全年一般费用 28,000 澳元，可以抵扣的是 28,000 × 40 ÷ 365 ≈ 3,068 澳元，再加上平台佣金。（示意金额，不是真实案例。）
GST 方面，ATO 写明住宅租金不收 GST，只有经营商业性住宿（例如商业寄宿屋）的，才需要考虑 GST。
卖房时的影响：自住房免税会少一块
这是自住房短租最容易被忽略的代价，因为它要等到卖房那年才出现。ATO 的规则是：自住房有一部分时间、一部分面积用来赚租金，卖房时就只能拿部分自住房免税，出租的那部分按面积和天数算进资本利得。
ATO 页面上的例子：Thomas 的自住房持有 2,192 天，其中一个房间在平台上出租了 1,857 天，按面积算住客占 35%。卖房赚了 120,000 澳元，其中不能免税的部分是 120,000 × 35% × (1,857 ÷ 2,192) = 35,582 澳元，持有满 12 个月的，个人还可以再打五折。
还有一条规则，直接影响你现在该做什么：自住房在 1996 年 8 月 20 日之后第一次用来赚钱的，CGT 一般按第一次出租那天的市场价重新起算（ATO 称为 home first used to produce income rule）。ATO 的原话是，这种情况下你必须在开始出租时取得房子的市场估值，卖房时要用这个价格来算。如果从第一次出租到卖房不满 12 个月，CGT 还不能打折。
用一个示意的数字看量级：从第一次出租到卖房共 5 年（1,826 天），每年出租 40 晚，合计 200 晚。这段时间的增值里，大约 200 ÷ 1,826 ≈ 11% 要算进资本利得，计算的起点是第一次出租那天的市场价。（示意，不是真实案例；实际要按面积、天数和例外情形逐项算。）
所以，第一次接付费住客之前，留一份房子的市场估值（例如请估价师出具）。补做一份多年前的估值，比当时就留存要难得多。
另外，卖房时如果你已经是外国税务居民，按 ATO 的规则一般拿不到自住房免税。打算长期回国的，这一条要和居民身份一起看，可以参考我们的税务居民身份判定一文。
投资房和度假屋：先看「主要用来出租」这一条
投资房、度假屋短租出去，短住税照常要交（平台订单由平台交，私下接的由你交），所得税这一边，ATO 在 2026 年 5 月 20 日发布了新的税务裁定 TR 2026/1，以及两份执行指引 PCG 2026/2 和 PCG 2026/3，专门讲短租和度假屋。
核心是这一条：自己度假用，或给亲友免费、低价度假用的房子，ATO 视为度假屋；度假屋如果不是「主要用来赚租金」，利息、市政费、水费、物业费、建筑折旧、设施折旧这些持有和使用费用，全部不能抵扣。能抵的只剩下广告费、住客走后的清洁费、预订费和平台佣金。租金收入照样要报。
ATO 的例子里，Josh 在西澳海边有一套度假屋，全年在平台上挂着，但圣诞、复活节和暑假都留给自家人和朋友，对外订单挑得很严，一年只租出去约 10 周。ATO 的结论是这套房子主要用于自用，持有和使用费用一律不能抵。反过来，如果房子全年以出租为主，只在淡季没人订的时候自己住一周或几个周末，费用可以抵，但要扣掉自用的那部分。
墨尔本人在 Phillip Island、Mornington Peninsula 或 Torquay 有度假屋、旺季留给自家用的，2026-27 年度报税前值得重新看一下这套房子落在哪一边。投资房出租的一般扣除项目，可以参考我们的投资房报税指南。
12 月 31 日之前，值得做的五件事
- 给每一处房产定性。自住房、投资房、度假屋、可以独立居住的 granny flat，四种情况在短住税和所得税两边的处理都不同。
- 自住房挂了平台的，确认已经提交「不属于短住税范围」的声明，并保存提交记录。
- 有私下接单的，12 月 31 日前完成 SRO 注册。把每一单的地址、入住日期、退房日期、总价整理成表，2027 年 1 月 30 日（星期六）前申报缴纳。
- 自住房第一次接付费住客之前，留一份市场估值。这是将来算 CGT 的起点。
- 从现在开始记账：每套房出租了多少晚、自己和亲友住了多少晚、平台的收入报表、各项费用单据。2026-27 年度的税表要用。
常见问题
我只通过 Airbnb 出租，需要自己注册短住税吗？
不需要。通过平台订的单，由平台负责注册、收取、申报和缴纳。只有不经过平台、你自己直接收钱的订单，才需要你自己注册和申报。
回国期间把自住房短租出去，要交短住税吗？
业主或租客自己的主要居所属于排除情形，不交短住税，但要填声明告诉平台。所得税另算：出租期间的收入要报税，费用按出租天数分摊，卖房时出租的天数也会影响自住房免税。
亲戚朋友来住，要交短住税吗？
完全免费的，不交。只要对方付了任何费用，包括「报销」清洁费或水电费，这笔钱就算订单费用，按 7.5% 交。SRO 的例子里，200 澳元的清洁费对应 15 澳元短住税。
圣诞节住到元旦的订单，算哪一年？
按退房日期算。短住税在住客退房时产生，申报时只算在申报期内结束的订单，所以 2027 年 1 月退房的订单，算进 2027 年的申报。
自住房只是偶尔出租，卖房时还能全额免 CGT 吗？
一般不能。出租的那部分，按面积和天数算进资本利得，只能拿部分自住房免税。1996 年 8 月 20 日之后第一次出租的，ATO 要求取得第一次出租时的市场估值，卖房时按这个价格计算。
下一步
把你的情况发给我们：有几处房产、各自是自住还是投资、挂在哪些平台、有没有私下接单、今年大概出租了多少晚。我们帮你判断哪一处要交短住税、要不要注册 SRO，以及 2026-27 年度税表里的租金收入和费用怎么分摊。
预约 20 分钟免费电话咨询，或直接打给我们：墨尔本 03 9600 0803｜布里斯班 07 3188 8081。
个人报税、投资房的收入与费用分摊、卖房时的 CGT 计算，在 Wiselink 都可以一处做完，按职能分工，重要工作由高级会计师复核。沟通中英文都可以。
资质：CPA · Registered Tax Agent · ASIC Registered Agent · NTAA · Xero / MYOB / QuickBooks Partner，自 2013 年起。注册状态可自行上 TPB 公开注册库 查。
墨尔本 Camberwell（1381 Toorak Rd, Camberwell VIC 3124）· 布里斯班 Eight Mile Plains（3 Clunies Ross Court, Eight Mile Plains QLD 4113）
资料来源
- SRO《Short stay levy》与《Understanding the short stay levy》，更新于 2026 年 9 月 29 日：2025 年 1 月 1 日起实施、不到 28 晚的定义、包括与排除的房产、7.5% 税率、平台与房东的责任、75,000 澳元门槛与申报频率
- SRO《Calculate the short stay levy》，更新于 2026 年 10 月 1 日：订单总价的范围、向下取到 5 分、亲友报销清洁费的例子、退房时产生纳税义务
- SRO《Register for the short stay levy》，更新于 2026 年 9 月 29 日：谁需要注册、注册期限、注册所需资料
- SRO《Lodge a short stay levy return》，更新于 2026 年 9 月 29 日：季度与年度截止日、每单需填信息、按退房日期归期、200 单与表格上传
- SRO《Notify that premises are not short stay accommodation》，更新于 2026 年 9 月 29 日：排除情形的声明交给平台、不交给 SRO
- ATO《Renting out all or part of your home》QC 53225，更新于 2025 年 8 月 20 日：申报义务、住宅租金不收 GST
- ATO《Income and deductions for renting out your home》QC 53226，更新于 2026 年 6 月 24 日：需申报的收入项目、ATO 从平台取得数据、可抵扣的费用
- ATO《Renting out part of a home》QC 105372，更新于 2026 年 6 月 24 日：面积法与天数法、整套自住房偶尔出租 100 晚 27.39% 的例子
- ATO《Capital gains tax when renting out accommodation》QC 53227，更新于 2025 年 8 月 20 日：部分自住房免税、35,582 澳元的计算例子
- ATO《Using your home for rental or business》QC 66033，更新于 2026 年 6 月 22 日：home first used to produce income rule、开始出租时取得市场估值、12 个月内出售不能打折、外国居民一般不享受自住房免税
- ATO《Holiday homes》QC 45076，更新于 2026 年 5 月 21 日；ATO《New guidance for rental property owners》QC 107376，发布于 2026 年 5 月 20 日：TR 2026/1、PCG 2026/2、PCG 2026/3，度假屋不以出租为主时持有和使用费用不能抵扣
以上页面均于 2026 年 10 月 29 日逐条打开核对。正文里标「示意」的金额为本文计算，只用来说明量级。
作者：Lily Zhang，CPA、注册税务代理（Registered Tax Agent），Wiselink Accountants 创始人。本文最后审阅日期：2026 年 10 月 29 日。
本文为一般性税务信息，依据 SRO 与 ATO 现行公开指引撰写，不构成针对个人情况的税务建议。房产是否属于主要居所、度假屋是否以出租为主、CGT 的具体金额，都要按个人情况判断；短住税以 SRO 的认定为准，所得税与 CGT 以 ATO 的认定为准。
