对很多墨尔本和布里斯班的华人房东来说，2026 年的 EOFY 不太一样：5 月 12 日联邦预算之夜，政府对负扣税和资本利得税（CGT）规则做出了十年来最大的调整。但你今年要报的这份税表，仍然是按现行规则来——重头戏不在政策解读，而在 6 月 30 日前实打实能做的那几个动作上。
这是一份给澳洲投资房房东的 EOFY 实操指南：今年能抵什么、6 月 30 日前还来得及做什么、新负扣税规则下接下来怎么走，以及华人房东最常踩的 5 个税务坑。
30 秒先看懂：关键日期
| 日期 | 事件 |
|---|---|
| 2026 年 5 月 12 日 | 预算之夜——这天之前持有的投资房，新负扣税与 CGT 规则不影响你（grandfathered） |
| 2026 年 6 月 30 日 | 2025–26 财年截止——所有 EOFY 动作的最后期限 |
| 2027 年 7 月 1 日 | 负扣税新规与 CGT 新折扣（含 30% 最低税率）生效 |
关键认知：2027 年 7 月之前的两个财年，是按”旧规则”操作的最后窗口。今年的 EOFY，按部就班把抵扣做满、把记录做齐，就是对你最有利的策略。新规怎么看，参见我们的 2026 负扣税改革：华人投资者 5 大变化。
第 1 部分：今年 EOFY 投资房能抵扣什么？
投资房抵扣分为三类：当年可全额抵扣的运营费用、当年可抵的利息、以及按年折旧的资本性支出。
A. 当年可抵的运营费用（最常用、最容易漏）
- 投资目的的贷款利息——只看贷款用途，不看抵押物。再抽贷（redraw）出来自住的部分不能抵。
- 市政费（council rates）、水费、土地税（land tax）——只抵房子作为出租房的那一段时间。
- 业委会费（body corporate / strata）——管理费、专项基金（special levy 中的修缮部分可抵；资本性改造部分不能立刻抵，需折旧）。
- 建筑保险（building insurance）+ 房东保险（landlord insurance）。
- 物业管理费——中介管理佣金、租客办理费用、续约费用。
- 广告招租费用——Domain/realestate.com.au 上架费、专业摄影费。
- 法律与会计费用——租约草拟、追租、年度报税费、本指南帮你做的咨询费。
- 维修与保养（repairs & maintenance）——把损坏的恢复原状（见下方关键区分）。
- 差旅——一般情况下，自费前往检查物业的差旅费不可抵（2017 年起的限制，仍有效）；商业用途为主的纳税人例外。
- 水电气——空置期或包水电出租期间由房东承担的部分。
B. 利息：最大的一笔抵扣
对绝大多数房东来说，贷款利息是投资房当年最大的可抵项。两个常被忽视的点：
- 分清账户：投资贷款账户里只走和投资房有关的资金。一旦混入自住目的（例如 redraw 出来度假），那一部分的利息就不可抵，且界限一旦混了很难再厘清。
- 预付利息（Prepay）：满足条件时，可以一次性预付未来最多 12 个月的利息，并在本财年全部抵扣（适合今年税率高、明年税率低的人）。要银行支持「prepayment fixed loan」这类产品；并不是所有贷款都能预付。
C. 折旧：很多华人房东少抵或没抵
这是被遗漏最多的一类。两条规则一起用：
- Division 43 资本性建筑工程折旧（Capital works）：建筑本体、墙体、屋顶、固定装修。一般按建造成本的 2.5%/年、共 40 年抵扣，前提是建筑动工日在 1985 年 9 月 18 日之后（住宅）。
- Division 40 工厂与设备折旧（Plant & equipment）：洗碗机、烘干机、热水器、空调、地毯、百叶窗、烟雾报警器等。注意：2017 年 5 月 9 日后买入的已用过的第二手 plant & equipment，不再可以抵 D40（只有原始安装人/新购或全新自建的房东能用 D40）。
能不能抵到、抵多少，几乎完全取决于你有没有专业的折旧报告（depreciation schedule）——由持牌的 Quantity Surveyor（QS）出具。一次报告费用通常 $600–$800，本身可抵扣，并可用很多年。
💡 什么时候请 QS？越早越好。哪怕你年中买的房，QS 也能从你开始出租那天起出具适用本财年的报告。如果今年还来得及，趁 EOFY 前请一份，今年的折旧抵扣就能用上。
第 2 部分：维修 vs 改造——最容易踩坑的一条边界
这条线不分清，要么被 ATO 改账、补税、加罚，要么白白少抵。
| 类型 | 定义 | 抵扣方式 | 例子 |
|---|---|---|---|
| 维修（Repairs） | 把已有的损坏恢复原状，不增加价值 | 当年全额抵 | 换一块破玻璃、补屋顶漏点、修水龙头 |
| 保养（Maintenance） | 预防性的常规维护 | 当年全额抵 | 外墙刷漆、清空调滤芯、园艺修剪 |
| 初始维修（Initial repairs） | 买下时就存在的问题，买入后立刻修 | 不能当年抵，进 Capital Works (D43) | 刚交易完就把厨房地板替换掉 |
| 改造（Improvements / Capital） | 替换或升级到「更好的」 | 进 D43（建筑）或 D40（设备）按年折旧 | 整个厨房翻新、加阳台、装新空调 |
实操原则：「修旧如旧」叫维修，「修旧换新」叫改造。把改造写成”维修”全额抵掉，是 ATO 查得最多的房东错误之一。
第 3 部分：6 月 30 日前还能做的 4 个动作
- 预付利息（如果贷款支持且对你划算）。年底前和银行确认能否锁定 12 个月利息并一次性支付。
- 把今年要做的维修做完——已经发生的损坏、计划中的小修，6 月 30 日前完成、付款、留好发票。重要：是维修不是改造。
- 请 QS 出折旧报告——还没拿过的房东，现在请也来得及覆盖本财年。
- 把记录整理齐——收据、银行流水、租金记录、租客名单与日期、贷款对账单、土地税通知、保险单。最简单方式：开一个云端文件夹按类别归档；中介管理的房子也要自己留一份独立备份。
第 4 部分：新负扣税规则下，房东接下来的功课
预算调整对你的影响，要看你什么时候买房：
- 2026 年 5 月 12 日（含）之前持有：grandfathered，现行规则继续适用，不论你是负扣税还是正扣税，照常计算。手上有合同+settlement 证据是关键。
- 2026 年 5 月 12 日之后买入 established（二手住宅）：从 2027–28 起，亏损只能抵房租收入，未用部分结转到未来——不能再用来抵工资和其他收入。现金流规划要重做。
- 2026 年 5 月 12 日之后买入 new build（新房）：保留全套负扣税待遇，2027 年后卖出时还可以在新旧 CGT 折扣中选有利的那个。新房在新规下被赋予了明显的税务优势。
翻译成行动：手上是 grandfathered 老房的房东，今年照常报税即可；正在考虑加仓的房东，新规生效前剩下两个财年是最后的”旧规则窗口”，但购买决策不要被税务规则牵着鼻子走——现金流、地段、租金回报率才是底盘。
华人房东最常踩的 5 个坑
- 把改造当维修报。整厨翻新、卫生间整装、全屋空调升级——这些是改造，要折旧而不是当年抵。
- 没拿 depreciation schedule。很多房东自己估个数报上去，结果少抵几千甚至上万。一份 QS 报告通常用很多年。
- 自住期 / 出租期没分清（part-year）。当年既住过又出租的房子，要按天数分摊利息、土地税、council rates 等。
- 海外收入与海外房产没报。澳洲税务居民的全球收入都要报，包括国内出租房的租金、海外银行利息、海外卖房的 CGT。ATO 与多国有 CRS 资讯交换，data-matching 越来越严。
- 银行账户没分。投资贷款账户里掺了自住目的的支出，利息抵扣界限就乱了。最佳做法是投资目的开独立账户。
EOFY 投资房 6 步检查清单
- 确认 5 月 12 日之前持有的房产已存好合同与 settlement 证据（grandfathering 凭据）。
- 从中介或自己账本拉全年租金明细、空置期记录、租客进出日期。
- 把所有运营费用按类别归档：利息、市政费、水费、土地税、保险、业委会、管理费、广告、法律会计、维修。
- 评估是否预付利息（适合今年税率高的房东）。
- 没有 depreciation schedule 的，今年内联系 QS。
- 把所有发票留好至少 5 年（ATO 要求）。
大额装修、卖房在即、跨年投资策略，最好提早和会计沟通——年末前还有调整空间，过了 6 月 30 日就只能按结果报。另见我们的 $2 万即时资产抵扣指南（适合用公司或信托持有投资资产的房东）。
常见问题（FAQ）
我 5 月 12 日之后买的二手投资房，今年还能负扣税抵工资吗？
可以。新规从 2027 年 7 月 1 日起生效。在 2026 年 5 月 12 日之后、2027 年 7 月 1 日之前这段过渡期，按现行规则继续抵扣。
已经持有的房产，新规会影响吗？
不影响。2026 年 5 月 12 日（含）之前持有的住宅投资房按现行规则永久 grandfathered，不论是负扣税还是 CGT。
厨房翻新能在 EOFY 当年全部抵掉吗？
不能。厨房翻新属于资本改造，要进 Capital Works (Division 43) 按 2.5%/年折旧 40 年；其中可拆设备（如新洗碗机）按 Division 40 折旧。把它当”维修”全额抵是 ATO 重点查的错误。
没有 depreciation schedule，自己估一个可以吗？
非常不建议。ATO 接受的是持牌 Quantity Surveyor 出具的报告。自估很容易被改账；正规报告的费用本身可抵扣，且用很多年。
租金收入要不要先扣中介佣金再申报？
不要。租金按毛额申报（中介给租客开收据的金额），中介佣金作为独立可抵费用申报。
资料来源
- 澳洲税务局（ATO），《Rental properties》《Rental income you must declare》《Repairs, maintenance and capital expenditure》《Capital works deductions》
- 澳洲税务局（ATO），《Decline in value of depreciating assets》（Division 40 / Division 43）
- 澳大利亚政府，《2026–27 联邦预算案》——住宅税制改革（2026 年 5 月 12 日宣布）
关于作者
Lily Zhang（张莉）是信元会计师事务所（Wiselink Accountants）创始人。事务所位于墨尔本 Camberwell，自 2013 年起服务 500+ 澳洲中小企业、投资人与个人纳税人。Lily 是 CPA Australia 会员、注册税务代理（Registered Tax Agent）、ASIC 注册代理与 NTAA 会员，以中英双语服务大墨尔本与布里斯班地区的房东与投资人。
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本文为一般性资讯，不构成针对个人情况的专业建议，内容截至 2026 年 5 月 29 日。税务结果因人而异。Liability limited by a scheme approved under Professional Standards Legislation.
