「我的自管养老金（養老金）能不能借钱买套房？」
这个问题的答案在 2026 年 8 月 10 日那天变了，而且变得相当彻底。
距今 14 天。ATO 自己的 LRBA 页面上目前还挂着一条提示，说新规则已经生效、它正在更新这套指引。也就是说，现在正处在规则已经改、说明还没铺完的那段时间里——如果你手上有一笔正在走的贷款（貸款），或者正准备签合同，这几天恰好是最需要把日期对清楚的时候。
一、先把大前提说清楚：自管养老金原则上不能借钱
很多人对 SMSF 的第一个误解，是把它当成一个可以随便加杠杆的投资壳。实际上 ATO 把「借款」直接列在自管养老金的投资禁止事项里，和「不得向成员或关联方放贷」「不得从关联方购入资产」「不得违反 in-house asset 规则」并列。
禁令之外只有几个很窄的口子。ATO 列明的短期例外是三条，而且都带金额上限：
- 为支付到期的成员福利借款，最长 90 天，金额不超过基金总资产的 10%
- 为支付未清缴的养老金附加税（surcharge）借款，最长 90 天，同样不超过 10%
- 为完成证券交易交割借款，最长 7 天，不超过 10%，且进场时判断本不需要借款
来源：ATO《SMSF borrowing restrictions》与《What are the SMSF investment restrictions?》，2026 年 8 月 24 日查证。
第四条口子，也是唯一一条能用来买资产的，叫 LRBA。
二、LRBA 到底是什么
LRBA 的全称是 limited recourse borrowing arrangement，有限追索借款安排。ATO 对它的描述是：自管养老金可以用 LRBA 为一笔购买提供资金，标的必须是
- 一项单一资产，或者
- 一组完全相同、市值相同的资产
而这项资产不放在基金名下，是放在基金之外的一个独立信托里。「有限追索」这四个字的实际含义就在这里：万一贷款违约，贷款人能追的只有信托里那项资产，基金的其他资产受到保护。
来源：ATO《SMSF borrowing restrictions》，2026 年 8 月 24 日查证。
三、8 月 10 日改的是什么
先说没变的：LRBA 没有被取消。ATO 在新页面上专门写了一节标题就叫「LRBAs are not banned」——自管养老金依然可以通过 LRBA 借款购入资产，也可以继续维持已有的借款。
变的是不动产（不動產）这一类。ATO 的表述是：
「在 2026 年 8 月 10 日或之后订立的、用于购买不动产的有限追索借款安排，只能用于取得 business real property（营业用不动产）。」
来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》，2026 年 8 月 24 日查证。
立法层面：这项改动来自 2026 年 6 月 25 日通过的一项议会修正案，现已成为法律，落在 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026 里。ATO 对法律效果的概括是：修改了「可取得资产」（acquirable asset）的定义，把不符合 business real property 定义的不动产排除在外。
还有一条容易被忽略但很关键：这条新规不看贷款人是谁。ATO 写明，无论出借方是银行、非银行贷款机构还是关联方，只要这个安排属于 LRBA，不动产就必须是 business real property。想靠换一个贷款人绕开，这条路不存在。
四、什么算 business real property
ATO 给的一般定义是：完全且专门（wholly and exclusively）用于经营业务的土地和建筑物。
「完全且专门」这六个字是整条规则的重心。一套自住或纯出租的普通住宅显然不符合；一间商铺、仓库、诊所、办公室这类才是典型的 business real property。
ATO 另外写了一条初级产业的例外：用于初级产业经营、且带有私人或家居用途住宅的不动产，仍然可以满足「完全且专门用于经营」的要求，条件是
- 用于私人或家居用途的住宅所在土地面积不超过 2 公顷，并且
- 整块不动产的主要用途不是家居或私人用途
ATO 也留了一句给住宅：如果一处住宅类不动产本身符合 business real property 的定义，那它也可以在 LRBA 下被购入并融资——前提是它在订立 LRBA 时以及在整个存续期内都符合这个定义。
来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》；ATO 就 business real property 的详细观点见裁定 SMSFR 2009/1。2026 年 8 月 24 日查证。
五、8 月 10 日之前的安排怎么办
这是华人业主最关心、也最容易慌的一段。ATO 的答案是：旧的不动。
具体分两种情形。
情形一：已经订立了 LRBA
如果基金在 2026 年 8 月 10 日之前就已订立 LRBA 为一项不动产融资，那么这条新规不适用——包括在 8 月 10 日当天或之后维持或再融资（refinance）这笔借款。已经在 LRBA 下的那项不动产，不需要是 business real property。
ATO 给了「再融资」一个明确定义：针对同一项资产订立一份新的贷款合同，贷款人可以是原来那家，也可以是新的一家。换句话说，转贷本身不会把你踢进新规。
情形二：合同已交换，但还没交割
如果基金在 2026 年 8 月 10 日之前交换了具约束力的购买合同，新规同样不适用——即使合同是在 8 月 10 日当天或之后才交割、LRBA 也是之后才订立的。
ATO 举的例子把这一点说得很干脆：某自管养老金在 2026 年 8 月 10 日之前交换了一份具约束力的楼花（off-the-plan）合同，标的不是 business real property；融资在 8 月 10 日之后才批下来，交割在 12 个月后发生。ATO 的结论是新规不适用于这笔购买，因为合同是在 8 月 10 日之前交换的。
但 ATO 也加了一句限制：一般来说合同之后的变更不影响这个结论，然而如果合同被重大改动、根本条款已不复存在，可能会被认定为一项新的安排开始了。手上有正在走的合同的人，这句话值得看第二遍再决定要不要改条款。
来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》，2026 年 8 月 24 日查证。
六、要过的是两个时点，不是一个
新规下买 business real property，合规检查不是签完就结束。ATO 分两段写：
订立时。从 2026 年 8 月 10 日起，不动产资产在订立 LRBA 的那一刻必须是 business real property，也就是当时就要完全且专门用于一项或多项业务。不符合，基金就已经违反了禁止借款的规定，可能面临合规行动。
整个存续期。这项不动产必须在 LRBA 的整个存续期内持续是 business real property。中途不再符合，ATO 的定性是基金没有按规则维持这笔 LRBA，同样属于违反禁止借款的规定。
ATO 顺手澄清了一个实务问题：如果物业是租出商业用房的土地，仅仅因为业主正在找新租客，不会让它失去 business real property 身份；但如果业主放弃了出租计划，那它就不再是 business real property 了。
七、还是想让基金持有住宅房的人，剩下什么
一条路仍然开着，但形态不同：自管养老金依然可以投资不属于 business real property 的住宅类不动产，只是不能用 LRBA 为它融资。换句话说，基金可以买，但要用基金自己的钱买，不能借。
而且即使全款买，其余那套 SMSF 规则一条都不会少。写在 ATO 投资限制页上的至少包括：
- 不得从关联方购入资产，除非价格反映市值且属于几类例外之一（上市证券、business real property、在 5% 限额内的 in-house asset、被明确排除的资产）
- 基金 in-house asset 的市值不得超过基金总资产市值的 5%
- 不得让任何与基金有关的人从投资中取得当下的利益——住宅类资产在这一条上格外敏感
- 非按公平交易原则取得或出售的资产，其收益可能构成 non-arm’s length income，按最高边际税率课税
ATO 对关联方的定义很宽：基金全体成员、成员的亲属（父母、祖父母、兄弟姐妹、叔伯姑姨、侄甥、直系后代、养子女，以及配偶方的同类亲属）、成员的生意伙伴及其配偶子女、成员或其关联人控制或影响的公司与信托，都在其中。
来源：ATO《What are the SMSF investment restrictions?》，2026 年 8 月 24 日查证。
八、这几天该做的四件事
- 先找合同交换日，不是交割日。判断你受不受新规约束，锚点是「具约束力的合同是哪天交换的」。把合同原件和交换日期的证据留好。
- 贷款还在审批中的，把时间线写成一行字。合同交换日、融资批复日、预计交割日，三个日期摆在一起，才能看出落在新规哪一侧。
- 准备新做 LRBA 买不动产的，先问标的是不是 business real property。而且要问两遍：订立时算不算，未来几年能不能持续算。这两问任何一个答不上来，就先别签。
- 已有 LRBA 的，再融资不受影响，但别做实质变更。ATO 明确保护的是「同一项资产的新贷款合同」；重大改动合同条款是另一回事。
需要有人一起把日期对一遍
把你的情况发给我们：基金有没有已经在走的 LRBA、合同是哪天交换的、标的是住宅还是商业用房、贷款人是银行还是关联方、有没有在谈转贷。我们帮你确认这笔安排落在 8 月 10 日的哪一侧，以及在新规下还有哪些可行的路径。
👉 预约 20 分钟免费电话咨询，或直接打给我们：墨尔本 03 9600 0803｜布里斯班 07 3188 8081。
在 Wiselink，自管养老金的设立与年度合规、公司与信托架构、投资房与 CGT、Bookkeeping 与 BAS 是在同一家做完的：按职能分工，重要工作由高级会计师复核。SMSF 这条线上出事的，很少是当年那笔投资算错了税，多半是几年后拿不出当时的合同、估值和决议来证明当时的判断。文件在什么时点留下来，比事后怎么解释更管用。
资质：CPA · Registered Tax Agent · ASIC Registered Agent · NTAA · Xero / MYOB / QuickBooks Partner，自 2013 年起。注册状态可自行上 TPB 公开注册库 查。中文讲清判断依据、风险与可选方案，英文对接 ATO、ASIC、银行与律师。
📍 墨尔本 Camberwell（1381 Toorak Rd, Camberwell VIC 3124）· 布里斯班 Eight Mile Plains（3 Clunies Ross Court, Eight Mile Plains QLD 4113）
相关阅读：自管养老金谁能设、怎么设：ATO 的三道门槛、自管养老金的钱什么时候能拿出来、澳洲投资房报税省税攻略。
常见问题
自管养老金能不能借钱买房？
可以，但从 2026 年 8 月 10 日起路窄了很多。ATO 原则上禁止自管养老金借款，唯一能用来买资产的例外是有限追索借款安排（LRBA）。而在 2026 年 8 月 10 日或之后订立、用于购买不动产的 LRBA，只能用于取得 business real property，也就是完全且专门用于经营业务的土地和建筑物。普通住宅类不动产不再能通过 LRBA 融资，但基金仍可以用自有资金直接购买（前提是满足其余所有 SMSF 规则）。来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》，2026 年 8 月 24 日查证。
我在 8 月 10 日之前签的合同，会受影响吗？
不会。ATO 明确写了两种情形不适用新规：一是基金在 2026 年 8 月 10 日之前已订立 LRBA 为不动产融资，之后维持或再融资也不受影响；二是基金在 2026 年 8 月 10 日之前交换了具约束力的购买合同，即使合同在之后才交割、LRBA 在之后才订立，也不适用新规。ATO 给的例子是 8 月 10 日前交换的楼花合同，融资之后才批、12 个月后才交割，仍然不受新规约束。但要注意，如果合同被重大改动、根本条款不复存在，可能被视为一项新的安排。来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》，2026 年 8 月 24 日查证。
什么是 business real property？住宅算吗？
ATO 的一般定义是完全且专门用于一项或多项业务的土地和建筑物。商铺、仓库、办公室、诊所这类是典型例子。住宅通常不算，但有两个口子：一是用于初级产业经营、含私人住宅的不动产，只要住宅所在土地不超过 2 公顷、且整块不动产的主要用途不是家居或私人用途，仍可满足要求；二是如果某处住宅类不动产本身符合 business real property 的定义，也可以在 LRBA 下购入并融资。ATO 就这个概念的详细观点写在裁定 SMSFR 2009/1 里。来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》，2026 年 8 月 24 日查证。
换一家贷款人，或者找亲戚借，是不是就不受这条限制了？
不是。ATO 专门写明这条新规适用于所有贷款人：无论出借方是银行、非银行贷款机构还是关联方，只要这个安排构成 LRBA，用它购买的不动产就必须是 business real property。贷款人的身份不影响这个判定。另外要提醒，自管养老金本来就不得向成员或成员亲属提供贷款或任何直接间接的财务协助，也不得为他们的贷款做担保，这是另一条独立的禁令。来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》与《What are the SMSF investment restrictions?》，2026 年 8 月 24 日查证。
买了之后房子不再作商业用途，会怎么样？
会构成违规。ATO 把要求写成两个时点：订立 LRBA 时该不动产必须是 business real property，并且必须在 LRBA 的整个存续期内持续是 business real property。中途不再符合，ATO 的定性是基金没有按规则维持这笔借款，属于违反禁止借款的规定，可能面临合规行动。一个实务澄清是：如果是租出商业用房的土地，仅仅因为正在找新租客不会让它失去这个身份；但如果业主放弃了出租计划，就不再是 business real property 了。来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》，2026 年 8 月 24 日查证。
LRBA 是不是被取消了？
没有。ATO 在新指引里专门用一节说明「LRBAs are not banned」：自管养老金仍然可以通过 LRBA 借款取得资产，也可以维持已有的借款；这次改动只限制了不动产这一类资产，其他类型的可取得资产不受影响，LRBA 的运作方式本身也没有改变，对借款一般禁令的其他例外同样没有改变。立法上这项改动来自 2026 年 6 月 25 日通过的议会修正案，落在 Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026。来源：ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》与《Limited Recourse Borrowing Arrangement (LRBA) Provisions》，2026 年 8 月 24 日查证。
资料来源
- ATO《Changes to limited recourse borrowing arrangements》——8 月 10 日生效的变更、business real property 要求、两个时点、旧安排与合同交换日的过渡处理、官方楼花示例
- ATO《Limited Recourse Borrowing Arrangement (LRBA) Provisions》（新立法专页）——2026 年 6 月 25 日议会修正案、acquirable asset 定义变更、Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Act 2026
- ATO《SMSF borrowing restrictions》——借款一般禁令、三条短期例外的天数与 10% 上限、LRBA 的单一资产与独立信托结构
- ATO《What are the SMSF investment restrictions?》——关联方定义、购入资产限制、in-house asset 5% 上限、non-arm’s length income
- ATO 裁定 SMSFR 2009/1（business real property）与 SMSFR 2012/1（LRBA 关键概念）——ATO 在上述页面中指引读者进一步查阅的两份裁定
以上页面均于 2026 年 8 月 24 日逐条打开核对。ATO 在其 LRBA 主页标注，该套指引正在按新规则更新中。
作者：Lily Zhang，CPA、注册税务代理（Registered Tax Agent），Wiselink Accountants 创始人。本文最后审阅日期：2026 年 8 月 24 日。
本文为一般性税务信息，依据 ATO 于 2026 年 8 月 24 日公布的规则撰写，不构成针对个人情况的税务或投资建议。自管养老金的借款安排涉及养老金法、信托结构与个案事实，判定高度依赖合同时点与资产的实际用途，请就自身情况取得专业意见。文中所有规则与日期均标注 ATO 来源页面。
